미국에서 서브프라임 사태가 터지기 이전부터
부동산 경기의 침체기와 인구변화등에 따른 가격조정이 시작된 상황이다.
여기에 미국 금융위기까지 더 해져 부동산가격 하락이 심화된경우임.
1991년 제1 신도시 개발에 인구의 이동이 급격히 이루어진지 20여년이 경과 되었다.
그떄 신혼이던 신도시 입주자들은 자녀가 학교와 직장을 찾아
도심권으로 이동되면서
핵가족화가 진행되기 시작하였음.
베이비부머의 은퇴시기까지 겹치면서 4가구는 줄고
1~2 인가 늘어나면서 1990년대 대형아파트가 대거 공급되었는데,
이것이 신도시 주거용
대형부동산에서부터 가격의 하락이 시작되는 부메랑으로 작용되어졌다
우리나라는 일본과 달리 미국처럼 부동산 시장의 하락이 시작된 경우에 해당한다.
일본의 경우, 주요 상업지중 특히 대형토지를 대부분 기업이나 정치인들이 소유 그
래서 상업용부터 가격이 하락하는 독특한 요인을 가지고 있음
현재 주거용 부동산의 문제는 대규모 신도시의
추가적인 개발로 일순간에 공급이 늘어난 상황에서,
실업률은 높아지고 실질 가처분 소득은 낮아지는 문제점이
원활한 거래를 확보하기 어려운상황과 부동산 하락의 기대치가 높다는 것이다.
특히, 부동산의 하락 거래가 실종되는 것은 미래소득에 대한 불확실성이다.
갈수록 산업이 고도화 되고 기업의 경비절감,
근로자들의 퇴직 연령은 낮아지고
불경기가 지속되면서 명예퇴직이 늘어나고 있다.
대기업의 중소기업 고유업무에 진출, 소상공인의 영역까지 확대,
은퇴자나 실업자들이 마지막 대안으로 삼는 창업시장에도 쉽게 뛰어들지 못하고 있는 실정이다.
특히 상권이 세분화되고 지역화되면서 주된상권으로 집중화되고 강화되는 반면,
세분화된 지역은 주거와 연관된 모습을 더욱 뚜렷하게 나타내게 된다.
과거와 달리 넓은 상업지가 축소되가는 경향이 있고
영업이 되는곳과 안되는곳이 뚜렷하게 구분이 되므로
그만큼 상권을 세분화시켜서 보는 안목을 길러야 할것이다.
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